Come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale
In questo articolo vediamo come calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale e quali fattori influenzano tale valutazione.
Cos’è la rendita catastale?
Prima di entrare nel dettaglio del calcolo, è utile capire cosa sia esattamente la rendita catastale: si tratta di un valore economico attribuito a ogni unità immobiliare registrata nel Catasto dei Fabbricati, il quale tiene conto delle caratteristiche fisiche, strutturali e funzionali dell’immobile. Questo valore è influenzato in modo significativo dalla data in cui è stato inserito: solitamente gli immobili più datati hanno rendite basse mentre quelli più’ recenti hanno valori più elevati.
La rendita catastale rappresenta quindi il reddito teorico annuo che l’immobile potrebbe generare, ed è utilizzata principalmente per calcolare imposte come l’IMU e la TASI, ma anche per stimare il valore catastale dell’immobile stesso, base di calcolo dell’imposta di registro.
Il valore catastale di un immobile rappresenta, infatti, il valore economico che deriva dalla rendita catastale e lo strumento per calcolare le imposte in caso di vendita, donazioni o successioni. Rendita e valore catastale sono, quindi, due concetti diversi e servono per il calcolo di differenti imposte.
La formula per calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale
Il valore di un immobile può essere calcolato a partire dalla sua rendita catastale utilizzando una formula molto semplice:
Valore catastale = Rendita catastale x Coefficiente di rivalutazione x Moltiplicatore catastale
Vediamo nel dettaglio i vari elementi di questa formula:
- Rendita catastale: come abbiamo detto, è il reddito annuo presunto dell’immobile;
- Coefficiente di rivalutazione: questo coefficiente, che attualmente è del 5%, serve per aggiornare la rendita catastale;
- Moltiplicatore catastale: il moltiplicatore catastale varia in base alla categoria catastale dell’immobile; ad esempio, con l’agevolazione per l’acquisto prima casa non di lusso (categorie A/2, A/3, ecc.), il moltiplicatore è 115,50, mentre per le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) e per le seconde case il moltiplicatore rivalutato è 126; per altre tipologie di immobili, come uffici e studi privati (categoria A/10), il moltiplicatore è 80.
Facciamo un esempio pratico: supponiamo che la rendita catastale di un appartamento sia di 1.000 euro: per calcolare il valore catastale dell’immobile si dovrà moltiplicare per 115,50 ottenendo un valore catastale pari a 115.500 €.
Lo stesso immobile acquistato senza l’agevolazione prima casa avrà invece un valore catastale, quindi un base imponibile pari a 1.000 x 126 = 126.000 €.
Differenza tra valore catastale e valore commerciale
È importante sottolineare che il valore catastale di un immobile non corrisponde quasi mai al suo valore di mercato, ossia al valore che può essere ottenuto vendendo l’immobile sul mercato, che può essere influenzato da molti altri fattori, come la posizione geografica, lo stato di conservazione dell’immobile, la presenza di servizi nelle vicinanze, lo stato di manutenzione, la data di registrazione al catasto. Spesso edifici d’epoca nei centri storici delle città hanno rendite molto basse ma valori commerciali molto elevati.
Per questo, per ottenere una stima più accurata del valore commerciale di un immobile non è corretto partire dalla rendita catastale, ma è consigliabile affidarsi a un professionista del settore immobiliare che possa fornire una valutazione più precisa.
Il calcolo del valore IMU
Oltre a essere utile per stimare il valore di un immobile, la rendita catastale è un elemento chiave per il calcolo di alcune imposte, tra cui l’IMU.
Per calcolare il valore dell’IMU dalla rendita catastale si segue un procedimento simile a quello descritto in precedenza, ma con l’aggiunta di una variabile: l’aliquota IMU decisa dal comune. Dunque, per calcolare il valore dell’IMU, la formula è la seguente:
IMU = Rendita catastale x Coefficiente di rivalutazione x Moltiplicatore catastale x Aliquota IMU
Anche in questo caso, è necessario prima rivalutare la rendita catastale e poi applicare il moltiplicatore catastale. Il risultato ottenuto va moltiplicato per l’aliquota IMU stabilita dal comune, che può variare di anno in anno e da un comune all’altro.
Rendita catastale e valore immobile: come muoversi
Calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale è un processo che richiede attenzione e precisione, poiché coinvolge diversi fattori.
Per ottenere una valutazione più accurata possibile, affidatevi agli esperti di Bassi Immobiliare, che sapranno considerare tutti gli elementi necessari per una stima completa e affidabile.
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