Mettere a reddito un immobile: come e perché farlo
Il mattone è da sempre considerato uno degli investimenti più sicuri, anche per i piccoli risparmiatori: in effetti, investire in immobili da mettere a reddito è una strategia finanziaria che può generare un flusso di entrate stabile e avere una crescita del capitale nel lungo periodo. Ma come farlo correttamente?
Cos’è un immobile a reddito?
Anzitutto, è bene capire a cosa ci riferiamo quando parliamo di un immobile da mettere a reddito: si tratta di un bene immobiliare acquistato con l’obiettivo principale di generare reddito attraverso la locazione; l’obiettivo è quello di creare un flusso di entrate costante e, nel tempo, avere un aumento del valore del capitale grazie all’apprezzamento del mercato immobiliare.
Tuttavia, come ogni investimento, comporta rischi e perciò richiede una pianificazione accurata e una solida conoscenza della materia.
Immobile da mettere a reddito: cosa significa nel concreto?
Un immobile da mettere a reddito può includere diverse tipologie di proprietà, tra cui:
- immobili residenziali: abitazioni affittate a inquilini per uso personale oppure per affitti brevi: questa è la forma più comune di immobile da mettere a reddito;
- immobili commerciali: anche uffici, negozi, o locali che vengono affittati a imprese o professionisti possono rientrare nella categoria, e a volte garantiscono contratti di locazione più lunghi e stabili;
- immobili misti: è la combinazione di spazi residenziali e commerciali, spesso presenti in edifici urbani.
Chi voglia fare questo tipo di investimento ha diverse strategie a disposizione quando si tratta di mettere a reddito un immobile. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- affitto residenziale a lungo termine;
- affitto a breve termine e locazioni turistiche.
Comprare una casa da mettere a reddito: i vantaggi
Acquistare un immobile da mettere a reddito può essere un’opportunità redditizia per diversi motivi:
- entrate stabili e rendita passiva: gli affitti mensili generano un flusso di cassa regolare, che può integrare uno stipendio o una pensione;
- apprezzamento del capitale e protezione contro l’inflazione: gli immobili tendono, nel lungo periodo, ad aumentare di valore, il che si traduce in un guadagno significativo alla rivendita o in un mezzo per contrastare l’inflazione;
- diversificazione del portafoglio: investire in immobili aggiunge un importante asset al vostro portafoglio;
- benefici fiscali: le spese come interessi sul mutuo, manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica possono essere dedotte dalle tasse.
Non solo questo: se si acquista a prezzo ridotto un immobile da ristrutturare, i miglioramenti apportati possono aumentare anche considerevolmente il valore dell’immobile stesso e, di conseguenza, il canone di locazione o il prezzo a cui rivenderlo.
Immobile a reddito: possibili svantaggi
Nonostante i numerosi vantaggi, ci sono anche alcuni svantaggi da considerare per ponderare bene l’investimento:
- risk of vacancy: c’è il rischio di periodi in cui l’immobile è vuoto, che possono ridurre il flusso di cassa;
- rischio di inquilini problematici: è bene fare attenzione agli inquilini che si accettano in casa, per evitare costi aggiuntivi e stress: questo è un aspetto su cui è importante fare delle attente verifiche prima di firmare il contratto di locazione;
- vincolo contrattuale per immobili commerciali: è molto più lungo e comporta impegni economici da tenere in considerazione in fase decisionale.
Come scegliere l’immobile giusto da mettere a reddito
La scelta dell’immobile giusto è cruciale anche se lo si vuole mettere a reddito: alcuni importanti fattori da considerare per valutare il valore di un immobile sono:
- posizione dell’immobile: una buona posizione attrae inquilini o acquirenti e aumenta il valore dell’immobile;
- metratura e numero di vani: bilocale e trilocale sono di solito i tipi di appartamente più richiesti dagli acquirenti, e le metrature preferite dagli italiani vanno dai 50 ai 100 mq;
- stato dell’immobile: immobili ben mantenuti richiedono meno spese di riparazione e sono più attrattivi per possibili inquilini, e soprattutto permettono di selezionare inquilini più affidabili;
- mercato degli affitti: è bene analizzare la domanda e l’offerta di affitti nella zona;
- costo totale: si dovrebbero sempre considerare tutte le spese associate, compresi i costi di acquisto, manutenzione e gestione, nonché le tasse.
Cedolare secca: un regime fiscale vantaggioso per chi mette una casa a reddito
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che può rendere l’investimento immobiliare ancora più conveniente. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione che vengono appunto sostituite da un’unica aliquota, e che non fa cumulo sui redditi.
Questo regime può essere scelto da persone fisiche che affittano immobili residenziali a uso abitativo, mentre non è applicabile per locazioni effettuate nell’ambito di attività imprenditoriali o professionali. Le aliquote previste sono:
– 21%: applicabile ai canoni di locazione a regime ordinario;
– 10%: applicabile ai contratti a canone concordato.
La locazione a canone concordato talvolta è la più conveniente sia per i proprietari che per i conduttori: occorre verificare i parametri del Comune in cui si trova l’immobile, che sono inferiori al canone libero ma al netto delle imposte da pagare, tra cedolare secca al 10% e sconto su IMU alla fine rendono un ricavo netto superiore, agevolando anche i conduttori che risparmiano rispetto ad un normale canone.
Un aspetto molto importante da considerare è il vero valore aggiunto di un’agenzia immobiliare professionale che abbia una specifica competenza sulle locazioni: non tanto nella fase di ricerca di un inquilino, oggi un processo relativamente semplice, ma la capacità di saper analizzare i candidati e di selezionare gli inquilini affidabili. Per fare questo ci vogliono strumenti di analisi e tanta esperienza, che consentono di individuare i conduttori inaffidabili.
