Mettere a reddito un immobile: come e perché farlo
Il mattone è da sempre considerato uno degli investimenti più sicuri, anche per i piccoli risparmiatori: in effetti, investire in immobili da mettere a reddito è una strategia finanziaria che può generare un flusso di entrate stabile e avere una crescita del capitale nel lungo periodo. Ma come farlo correttamente?
Cos’è un immobile a reddito?
Anzitutto, è bene capire a cosa ci riferiamo quando parliamo di un immobile da mettere a reddito: si tratta di un bene immobiliare acquistato con l’obiettivo principale di generare reddito attraverso la locazione; l’obiettivo è quello di creare un flusso di entrate costante e, nel tempo, avere un aumento del valore del capitale grazie all’apprezzamento del mercato immobiliare.
Tuttavia, come ogni investimento, comporta rischi e perciò richiede una pianificazione accurata e una solida conoscenza della materia.
Immobile da mettere a reddito: cosa significa nel concreto?
Un immobile da mettere a reddito può includere diverse tipologie di proprietà, tra cui:
- immobili residenziali: abitazioni affittate a inquilini per uso personale oppure per affitti brevi: questa è la forma più comune di immobile da mettere a reddito;
- immobili commerciali: anche uffici, negozi, o locali che vengono affittati a imprese o professionisti possono rientrare nella categoria, e a volte garantiscono contratti di locazione più lunghi e stabili;
- immobili misti: è la combinazione di spazi residenziali e commerciali, spesso presenti in edifici urbani.
Chi voglia fare questo tipo di investimento ha diverse strategie a disposizione quando si tratta di mettere a reddito un immobile. Ecco alcune delle opzioni più comuni:
- affitto residenziale a lungo termine;
- affitto a breve termine e locazioni turistiche.
Comprare una casa da mettere a reddito: i vantaggi
Acquistare un immobile da mettere a reddito può essere un’opportunità redditizia per diversi motivi:
- entrate stabili e rendita passiva: gli affitti mensili generano un flusso di cassa regolare, che può integrare uno stipendio o una pensione;
- apprezzamento del capitale e protezione contro l’inflazione: gli immobili tendono, nel medio-lungo termine, ad aumentare di valore, il che si traduce in un guadagno significativo alla rivendita o in un mezzo per contrastare l’inflazione;
- diversificazione del portafoglio: investire in immobili aggiunge un importante asset al vostro portafoglio;
- benefici fiscali: le spese come manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica possono essere dedotte dalle tasse.
Non solo questo: se si acquista a prezzo ridotto un immobile da ristrutturare, i miglioramenti apportati possono aumentare anche considerevolmente il valore dell’immobile stesso e, di conseguenza, il canone di locazione o il prezzo a cui rivenderlo.
Immobile a reddito: possibili svantaggi
Nonostante i numerosi vantaggi, ci sono anche alcuni svantaggi da considerare per ponderare bene l’investimento:
- risk of vacancy: c’è il rischio di periodi in cui l’immobile è vuoto, che possono ridurre il flusso di cassa;
- rischio di inquilini problematici: è bene fare attenzione agli inquilini che si accettano in casa, per evitare costi aggiuntivi e stress: questo è un aspetto su cui è importante fare delle attente verifiche prima di firmare il contratto di locazione;
- vincolo contrattuale per immobili commerciali: è molto più lungo e comporta impegni economici da tenere in considerazione in fase decisionale.
Come scegliere l’immobile giusto da mettere a reddito
La scelta dell’immobile giusto è cruciale anche se lo si vuole mettere a reddito: alcuni importanti fattori da considerare per valutare il valore di un immobile sono:
- posizione dell’immobile: una buona posizione attrae inquilini o acquirenti e aumenta il valore dell’immobile;
- metratura e numero di vani: bilocale e trilocale sono di solito i tipi di appartamento più richiesti dagli acquirenti, e le metrature preferite dagli italiani vanno dai 50 ai 100 mq;
- stato dell’immobile: immobili ben mantenuti richiedono meno spese di riparazione e sono più attrattivi per possibili inquilini, e soprattutto permettono di selezionare inquilini più affidabili;
- mercato degli affitti: è bene analizzare la domanda e l’offerta di affitti nella zona;
- costo totale: si dovrebbero sempre considerare tutte le spese associate, compresi i costi di acquisto, manutenzione e gestione, nonché le tasse.
Cedolare secca: un regime fiscale vantaggioso per chi mette una casa a reddito
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che può rendere l’investimento immobiliare ancora più conveniente. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione che vengono appunto sostituite da un’unica aliquota, e che non fa cumulo sui redditi.
Questo regime può essere scelto da persone fisiche che affittano immobili residenziali a uso abitativo, mentre non è applicabile per locazioni effettuate nell’ambito di attività imprenditoriali o professionali. Le aliquote previste sono:
– 21%: applicabile ai canoni di locazione a regime ordinario;
– 10%: applicabile ai contratti a canone concordato.
La locazione a canone concordato talvolta è la più conveniente sia per i proprietari che per i conduttori: occorre verificare i parametri del Comune in cui si trova l’immobile, che sono inferiori al canone libero ma al netto delle imposte da pagare, tra cedolare secca al 10% e lo sconto sull’IMU del 25% alla fine rendono un ricavo netto superiore, agevolando anche i conduttori che risparmiano rispetto ad un normale canone.
Un aspetto molto importante da considerare è il vero valore aggiunto di un’agenzia immobiliare professionale che abbia una specifica competenza sulle locazioni: non tanto nella fase di ricerca di un conduttore, oggi un processo relativamente semplice, ma la capacità di fare accurate verifiche sui potenziali conduttori per selezionare persone affidabili. Per fare questo ci vogliono strumenti di analisi e tanta esperienza, che consentono di scartare i conduttori inaffidabili.
