Tasse per chi vende o compra casa

Vendere e comprare casa sono operazioni complesse, e richiedono tempo e attenzione: tra valutazioni, carte e documenti, un aspetto importante a cui non si fa mai abbastanza attenzione sono le tasse sulla vendita o sull’acquisto dell’immobile.

Quali sono le tasse sulla vendita di un immobile e quando sono dovute

In generale, lo vedremo più nel dettaglio, è bene sapere che le tasse sulla vendita di una casa sono dovute solo in circostanze specifiche, che non rappresentano la maggior parte dei casi! 

In linea di massima, infatti, sono dovute imposte se si vende prima che siano passati 5 anni dall’acquisto della casa, se si crea una plusvalenza con la vendita dell’immobile, se esso non è stato utilizzato come prima casa oppure se non è pervenuto a seguito di successione o donazione. Spieghiamo meglio quest’ultimo caso: è opportuno chiarire che l’agevolazione prima casa incide sulle imposte da pagare per l’acquisto, mentre l’imposta da pagare se si vende prima di 5 anni dall’acquisto dipende dall’utilizzo della casa acquistata con l’agevolazione: se per esempio si vende dopo 4 anni, ma per 2 anni e 1 mese il venditore ha utilizzato la casa come abitazione principale non pagherà nulla sulla plusvalenza; se invece avesse abitato nella casa per meno di 2 anni la dovrebbe pagare. 

Chi vende casa e rientra nelle casistiche in cui deve pagare imposte, può inoltre scegliere tra due regimi di tassazione, in caso di plusvalenza: regime ordinario o con imposta sostitutiva

Il regime ordinario prevede l’applicazione delle aliquote IRPEF sulla plusvalenza generata con la vendita dell’immobie; le aliquote si applicano in sede di dichiarazione dei redditi e in base ai normali scaglioni IRPEF, che nel 2024 sono:

•  al 23% per redditi fino a 28.000 euro;
•  al 35% per redditi fino a 50.000 euro;
•  al 43% per redditi oltre i 50.000 euro.

Chi invece opta per l’imposta sostitutiva avrà un’aliquota fissa al 26% e tassazione separata; in questo caso l’imposta dovrà essere liquidata direttamente al notaio in sede di rogito. 

Tasse sulla vendita della prima casa

Chi effettua la vendita di un immobile prima che siano passati i 5 anni dall’acquisto della casa, per ridurre il rischio di speculazione immobiliare e anche nel caso della prima casa, dovrà pagare le tasse sulla transazione scegliendo uno dei due regimi. 

Inoltre, se chi vende ha usufruito di agevolazioni per la prima casa, per non perdere il diritto alle imposte sull’acquisto agevolate come prima casa deve riacquistare un’altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita. Nel caso in cui acquistasse una nuova prima casa recupererà anche le imposte pagate sulla precedente: per fare ciò dovrà far avere al notaio l’atto di acquisto della casa venduta. Se invece non riacquisterà una nuova prima casa perderà tali benefici e dovrà pagare la differenza oltre ad una penale del 30% e agli interessi legali. 

Ma se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto dello stesso il venditore è esonerato dall’obbligo di pagare le tasse, che si tratti della prima casa o di una secondaria.

Tasse sulla vendita della seconda casa

Anche quando si vende una seconda casa vale la regola dei 5 anni dall’acquisto della stessa: dopo 5 anni dall’acquisto non è dovuta alcuna imposta, mentre se si vuol vendere prima che siano passati 5 anni dall’acquisto sì, in base al regime scelto, come detto in precedenza.

Le tasse da pagare quando si compra casa

Quando invece si compra casa, quante e quali tasse si pagano? Anche in questo caso ci sono diversi fattori da considerare: se si tratta dell’acquisto della prima casa e si rispettano alcuni criteri, ad esempio, si avrà diritto ad alcuni benefici. Inoltre, l’applicazione o meno dell’IVA dipenderà dal venditore, se un privato o un’impresa. Vediamo più nel dettaglio.

Il venditore è un privato

Se si acquista una casa da un privato, le tasse dovute dall’acquirente saranno:

• imposta catastale fissa: 50 € 
• imposta ipotecaria fissa: 50 € 
• imposta di registro del 9% (proporzionale), il cui importo non può essere inferiore a 1000 euro.

Il venditore è un’impresa

La cessione è esente dall’IVA, e chi compra dovrà solo pagare le imposte ipotecarie e catastali, entrambe fisse di 50 euro, e l’imposta di registro del 9%, come nel caso del venditore privato.

Fanno eccezione le cessioni di imprese costruttrici entro 5 anni dalla fine dei lavori e la cessioni di fabbricati abitativi che sono destinati ad uso alloggi sociali: in entrambi i casi il venditore può scegliere di assoggettare a IVA l’operazione, e questa scelta comparirà nel contratto preliminare o nell’atto di vendita. L’IVA sarà al 10% o al 22% per immobili A/1, A/8 e A/9 e con il prezzo della cessione come base imponibile, più le tre imposte che in questo caso saranno fisse a 200 euro ciascuna.

Presenza dei benefici prima casa

Tali benefici si applicano nel caso in cui l’acquirente abbia ben precisi requisiti:

• non dovrà avere su tutto il territorio italiano altri immobili per i quali abbia usufruito dell’agevolazione prima casa;
• deve essere residente nel comune o trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito;
• la casa non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso.

In questi casi, l’acquirente avrà diritto a imposte agevolate, e in particolare:

• imposta catastale di 50 € (fissa)
• imposta ipotecaria di 50 € (fissa)
• imposta di registro proporzionale del 2%, anche in questo caso per importi non inferiori a 1000 €

oppure, nel caso di acquista con vendita soggetta a IVA:

• imposta catastale, ipotecaria e di registro tutte e tre fisse di 200 euro ciascuna;
• riduzione dell’IVA al 4%.

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