Il sistema del prezzo-valore: ecco i vantaggi previsti dalla legge
Il sistema del prezzo-valore è una norma introdotta in Italia con la legge finanziaria 2006 che mira a garantire maggior trasparenza ed equità fiscale nelle compravendite di immobili ad uso abitativo ed eventuali pertinenze: il suo scopo è determinare in maniera oggettiva la base imponibile degli atti di compravendita degli immobili a uso abitativo, e così contrastare l’occultazione di corrispettivo negli atti immobiliari, pratica molto diffusa fino all’epoca dell’entrata in vigore della legge.
Vediamo quindi cos’è il sistema del prezzo-valore e perché offre vantaggi e benefici tangibili sia agli acquirenti che ai venditori.
Sistema prezzo-valore: di cosa stiamo parlando?
Il sistema del prezzo-valore è regolamentato dall’articolo 1, comma 497, della Legge n. 266/2005 (la legge finanziaria entrata in vigore il 01/01/2026) e determina la base imponibile per la tassazione sull’acquisto di un immobile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale: essa sarà il valore catastale del bene (indipendentemente dal prezzo pattuito per la compravendita o dal valore di mercato), che si calcola moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente predeterminato e per un coefficiente di rivalutazione pari al 5%.
La disciplina del prezzo-valore è applicabile solo in presenza di precisi requisiti; esso, dunque
- si applica solo alle vendite soggette all’imposta proporzionale di registro, escluse quindi quelle soggette a IVA;
- è valido unicamente per gli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze: sono quindi esclusi uffici, negozi, terreni agricoli e capannoni;
- può coinvolgere, quali acquirenti, solo persone fisiche; sono esclusi anche enti privati o ecclesiastici senza fine di lucro, nonché gli enti pubblici;
- è requisito fondamentale che nell’atto notarile sia richiesta espressamente l’applicazione (aspetto che peraltro i notai inseriscono normalmente senza necessità di richiesta)
Il sistema prezzo-valore può, inoltre, essere applicato anche in assenza dei benefici per la prima casa, e la legge non prevede limiti quantitativi al numero di acquisti effettuati usufruendo di questo beneficio.
Tutti i benefici del sistema prezzo-valore
Oltre a garantire trasparenza nelle transazioni immobiliari, il sistema del prezzo-valore offre ulteriori benefici fiscali agli acquirenti, come riduzione degli onorari notarili e aliquote agevolate per la prima casa, e limita il potere di accertamento fiscale e assicura equità nel prelievo fiscale.
Infatti, con il sistema del prezzo-valore il potere di accertamento del Fisco è ridimensionato, e l’Agenzia delle Entrate non può procedere con l’accertamento del valore del bene ai fini dell’imposta di registro.
Acquisto della prima o della seconda casa: cosa cambia?
Ciò che cambia nell’applicazione del sistema prezzo-valore tra l’acquisto di una prima e una seconda casa è il coefficiente predeterminato per il quale si moltiplica il valore catastale dell’immobile:
- per la prima casa il coefficiente è pari a 115,5
- per la seconda o ulteriore casa è pari a 126
Il sistema prezzo-valore per le pertinenze
Garage e depositi figurano spesso come pertinenze relative a una casa: anche per questo tipo di immobili può essere applicata la regola del prezzo-valore, provando l’asservimento pertinenziale al bene principale nell’atto di compravendita.
Inoltre, la legge non impone di acquistare le pertinenze con lo stesso atto dell’abitazione, purché l’acquirente dichiari di destinare tali pertinenze a un’abitazione di sua proprietà – dunque l’acquisito della pertinenza deve essere successivo quello dell’abitazione principale.
Prezzo-valore: il caso degli immobili all’asta
Con la sentenza n. 6/2014, la Corte Costituzionale ha esteso la possibilità di usufruire dei benefici del sistema prezzo-valore anche nel caso di immobili acquistati tramite asta giudiziaria, ovviamente solo in presenza dei medesimi requisiti previsti dalla legge 266/2005.
Un esempio pratico dell’applicazione del sistema prezzo-valore
Immaginate di star cercando di acquistare la vostra seconda casa. Trovate un appartamento che pagate 100.000 € con una rendita catastale di 500 euro: con l’applicazione del prezzo-valore, la base imponibile sarà calcolata come segue
500 x 1,05 x 120 = 63 000 €
Di conseguenza, l’imposta di registro del 9% sarà di
63 000 x 9% = 5 670 €
contro i 9 000 € che sarebbero dovuti se l’imposta fosse calcolata sul prezzo pattuito.
Insomma, se state pensando di comprare o vendere casa considerate i vantaggi del sistema prezzo-valore: con oltre 20 anni di esperienza, i professionisti di Bassi Immobiliare possono guidarti attraverso tutto il processo.
