L’acquirente non rispetta la proposta d’acquisto: cosa fare?
Quando l’acquirente non rispetta una proposta d’acquisto immobiliare, le conseguenze possono essere complesse, e per chi vende ciò significa stress e ritardi. Tuttavia, la proposta irrevocabile d’acquisto è un documento vincolante che regola la compravendita di un immobile, e prevede specifici diritti e obblighi per entrambe le parti. Cosa succede, quindi, quando l’acquirente non rispetta gli accordi? Vediamo come si può agire e come un’agenzia immobiliare può offrire un supporto prezioso nel caso di una proposta di acquisto accettata dove l’acquirente cambia idea.
La proposta irrevocabile d’acquisto: cos’è?
Anzitutto occorre fare un distinguo: occorre leggere attentamente come è impostata la proposta irrevocabile d’acquisto; la modulistica utilizzata dalle agenzie immobiliari dev’essere depositata in camera di commercio. Esistono delle proposte irrevocabili d’acquisto che rimandano ad un preliminare la vera e propria conclusione del contratto, e si inquadrano giuridicamente come scritture precontrattuali ed altre che invece sono un vero e proprio contratto preliminare.
La modulistica più diffusa rientra nel secondo caso: nella proposta d’acquisto sono indicati tutti gli elementi che costituiscono il contratto.
OGGETTO DEL CONTRATTO
- l’immobile con i relativi identificativi
- il prezzo
- le caparre confirmatorie
- le modalità di pagamento
- i termini dei pagamenti e del trasferimento di proprietà (rogito)
- le garanzie da parte del venditore
- le eventuali trascrizioni sull’immobile da regolamentare.
La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale con cui l’acquirente si impegna all’acquisto di un immobile. Una volta accettata dal venditore, la proposta diventa vincolante per entrambe le parti e non può essere revocata fino alla scadenza del termine indicato: l’acquirente, in questo caso, ha poche possibilità di ritirarsi senza incorrere in penalità.
Una proposta d’acquisto non rispettata dall’acquirente ha, dunque, come conseguenza che la caparra versata inizialmente può essere trattenuta dal venditore se l’acquirente si tira indietro.
Una volta che l’accettazione è stata notificata, l’acquirente è vincolato, e il recesso comporterà delle perdite economiche, in particolare come detto la perdita della caparra confirmatoria.
A parte ciò, le uniche eccezioni riguardano eventuali clausole specifiche inserite nella proposta stessa, come condizioni sospensive legate al mutuo.
Cosa fare quando l’acquirente non rispetta la proposta?
Se a seguito di una proposta irrevocabile di acquisto si verifica il recesso dell’acquirente, il venditore può agire in diversi modi per tutelare i propri interessi:
- trattenere la caparra: questa è la prima forma di tutela per il venditore: quando l’acquirente si ritira, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra versata come risarcimento. Questo è previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile italiano, che regola le caparre nelle transazioni immobiliari;
- richiesta di risarcimento danni: se le perdite subite dal venditore superano l’importo della caparra, egli può anche scegliere di agire legalmente per richiedere ulteriori risarcimenti; questo, tuttavia, è un passo che spesso si cerca di evitare a meno che le perdite siano considerevoli;
- avvio di azioni legali: in casi estremi, infine, il venditore può rivolgersi a un tribunale per ottenere il rispetto degli accordi. In questo caso, potrebbe essere chiesto l’adempimento forzato della compravendita, cioè la conclusione del contratto, oppure il risarcimento del danno subito a causa del mancato rispetto degli impegni da parte dell’acquirente.
Il recesso dalla proposta d’acquisto immobiliare da parte dell’acquirente può, dunque, avvenire solo in determinate circostanze e con conseguenze specifiche.
Il ruolo chiave dell’agenzia immobiliare
Nel caso di una proposta di acquisto non rispettata dall’acquirente il venditore ha diversi strumenti legali a disposizione per tutelarsi; tuttavia, affrontare queste situazioni senza il supporto adeguato può risultare complesso e stressante.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare può fare la differenza per prevenire o affrontare situazioni di inadempienza. In contesti come quelli descritti, infatti, un buon agente immobiliare può aiutare a prevenire problemi e offrire soluzioni rapide e conformi alla legge, con appositi servizi di consulenza legale e supporto nella stesura della proposta d’acquisto, anticipando così eventuali criticità e consigliando il venditore su come proteggersi al meglio, ma anche mediando tra le parti nel caso di mancato accordo per evitare lunghe e costose battaglie legali.
